مالکیت معارض
مالکیت معارض (به انگلیسی: Adverse Possession)، که گاهی به صورت محاوره‌ای به عنوان «حقوق متصرف»[الف][ب] نیز توصیف می‌شود، یک اصل حقوقی در قانون عرفی انگلیسی–آمریکایی است که بر اساس آن یک فردی که مالکیت قانونی روی یک ملک ندارد—معمولاً زمین (ملک غیرمنقول)[پ]—بر اساس تصرف یا اشغال مستمر بدون پروانه مالک قانونی آن بر آن مالکیت قانونی می‌آبد.[۱] اگر تصرف بر اساس کرایه یا مجوز مالک قانونی انجام پذیرفته باشد، به آن مالکیت معارض گفته نمی‌شود.
به‌طور کلی، مالک این حق را دارد که از طریق اقدامات قانونی مانند «دعوای تصرف عدوانی»، [ت] تصرف ملک خود را از متصرف غیرمجاز پس بگیرد. با این حال، در سنت قانون عرفی انگلیسی، دادگاه‌ها حکم کرده‌اند که اگر شخصی یک قطعه ملک را بدون اجازه مالک آن اشغال می‌کند و مالک از حق خود برای باز پس‌گیری ملک خود در یک مدت زمان قابل ملاحظه استفاده نمی‌کند، نه تنها مالک اصلی از استفاده حق برای استرداد منع می‌شود، بلکه یک قباله کاملاً جدید ملک به مالک معارض اعطا می‌گردد. در واقع، مالک معارض، مالک جدید ملک مذکور می‌شود.[۲][ث] با گذشت زمان، قانون‌گذاران محدودیت‌های را در قانون وضع کرده‌اند که مشخص می‌سازد چه مدت مالکان اصلی زمان دارند تا تصرف ملک خود را از متصرفین مالکیت معارض بازپس بگیرند. در ایالات متحده، به‌طور مثال، این محدوده زمانی میان هر یک ایالات تفاوت‌های گستردهٔ داشته و از ۳ سال تا ۴۰ سال متغیر اند.[۳]
اگرچه ارکان دعوای مالکیت معارض در هر حوزه قضایی متفاوت است، شخصی که ادعای تصرف مالکیت معارض دارد معمولاً ملزم است استفاده بدون مجوز از ملک را در مدت زمان قانونی به صورت واقعی، باز و معروف، انحصاری، مالکیت معارض و مستمر، ثابت کند.[۴][ج]
اموال شخصی، که از لحاظ عرفی به نام «دارایی منقول» یاد می‌شوند، نیز می‌توانند شامل مالکیت معارض گردند، اما با تفاوت ماهیت دارایی غیرمنقول و منقول، مقرراتی که بالای چنین ادعاها تطبیق می‌شود شدیدتر و به نفع مالک قانونی است تا متصرف مالکیت معارض. ادعاهای مالکیت معارض دارایی‌های منقول اکثراً شامل آثار هنری می‌شود.
تاریخچه
[ویرایش]در قانون رومی، قوانین «تصرف بلامعارض»[چ] به کسانی که تصرف کالایی را بدون قباله داشتند، به استثنای حالت غیرقانونی (دزدی یا به زور) و مالک اصلی آن بعد از یک مدت (یک یا دو سال) ظاهر نمی‌شد، اجازه می‌داد مالک قانونی آن باشند. قانون ناپلیونی که ریشه در قانون رومی و اخلاف آن داشته و به عنوان مبنای قانون در فرانسه، بلژیک، ایتالیا، لوکزامبورگ، پرتقال، اسپانیا و همچنین به‌طور جزئی توسط هلند و آلمان پذیرفته شده، مالکیت معارض را عموماً در دو مدت زمانی به رسمیت می‌شناسد: ۳۰ سال و مدت کم‌تر از آن، نظر به حسن نیت شرایط متصرف و موقعیت که این تصرف انجام شده‌است.
پارلمان انگلستان اولین قانون کلی آن کشور را در سال ۱۶۲۳ میلادی تصویب کرده و حق بازستانی مالکیت زمین را محدود ساخت.[۵] در کامن لا، اگر برخورداری از مالکیت زمین مورد منازعه می‌بود (اساساً فقط در مواردی که به‌عنوان اقدامات واقعی شناخته می‌شد)، شخص مدعی حق مالکیت اجازه نداشت ادعا کند که مالکیت زمین در زمان قبل از به سلطنت رسیدن هنری اول، به او متعلق شده‌است. قانون، تاریخ را از یک زمان به بعد قطع کرده و به تاریخ قبل از او علاقه‌مندی نداشت. هیچ الزامی به متهم برای نشان‌دادن هرگونه تصرف مالکیت معارض وجود نداشت. با گذشت زمان، تاریخ توسط قانون تغییر یافت–اول به دوره سلطنت هنری دوم و بعداً به زمان ریچارد اول. پس از آن دیگر در آن تغییری ایجاد نشد. در زمان سلطنت هنری هشتم این حقیقت که تغییراتی در زمان بازستانی مالکیت ایجاد نشد بسیار ناخوشایند شد. یک رویکرد دیگر روی دست گرفته شد که شخص مدعی مالکیت نیاز داشت تا مالکیت زمین را در یک مدت مستمر تا چندین سال (۶۰، ۵۰ یا ۳۰ بسته به نوع ادعا) قبل از تاریخ ادعا نشان دهد. قوانین بعدی در حوزه‌های قضایی قانون متعارف، مدت محدودیت را کوتاه‌تر کردند.
در قانون عرفی سنتی انگلستان، امکان بدست آوردن قباله از ملک سلطنتی از طریق مالکیت معارض وجود نداشت. این اصل توسط قاعده کلی لاتین «هیچ‌گاه زمان علیه پادشاه نمی‌چرخد»[ح] مجسم شد. در ایالات متحده، این امتیاز به فدرال و دولت‌های ایالات منتقل گردید؛ زمین دولتی در برابر تصرف مالکیت معارض معافیت پیدا کرد.[۶] زمین‌هایی که بر اساس برخی از نظام‌های «قباله تورنس»[خ] دارای قباله ثبت‌شده هستند، به‌طور مثال، زمین‌هایی که در «نظام دادگاهی زمین هاوایی»[د] ثبت شده‌اند، نیز معافیت دارند.[۷][۸]
در نظام قانون عرفی انگلستان و مستعمرات تاریخی آن، قانون‌گذاران محلی—مانند مجلس در انگلستان یا قانون‌گذاران ایالتی آمریکا—عموماً قوانینی را برای محدودیتِ زمانی ساخته‌اند که مالکان را از بازستانی ملک بعد از گذشت سال‌های مشخصی بازمی‌دارد.[۳]
انگلستان و ولز
[ویرایش]مالکیت معارض یکی از پرمنازعه‌ترین روش‌های تصرف ملک است، هرچند نقش بزرگی را در تاریخ زمین انگلستان بازی کرده‌است. از لحاظ تاریخی، اگر کسی زمینی را برای مدت طولانی در تصرف می‌داشت، اینگونه تصور می‌شد که این موضوع به خودی خود داشتن یک قباله خوب را توجیه می‌کند. به این معنی بود که با وجودی که زمین انگلستان به‌طور مستدام توسط جناح‌ها، اربابان یا بارون‌ها در قرون وسطی تسخیر، غارت و دزدیده می‌شد، کسانی که می‌توانستند زمین را برای مدت طولانی در تصرف داشته‌اند، قباله آن‌ها مورد سؤال واقع نمی‌شد.
کارکرد مدرن‌تر این بوده که زمینی را که مالکش استفاده نکرده یا نادیده می‌گرفت، ممکن بود جزو ملک شخص که به‌صورت ممتد از آن استفاده کرده‌است، ساخته شود. تصرف در انگلستان، مخصوصاً در دوره‌های رکود اقتصادی، راهی برای استفاده مؤثر از زمین بود. قبل از «مصوبه ثبت زمین ۲۰۰۲»، [ذ] اگر شخصی زمینی را برای ۱۲ سال در تصرف می‌داشت، بر اساس کامن لا، حق مالک قبلی برای استرداد «مالکیت معارض» منقضی می‌شد. توجیه رایج قانونی این بود که بر اساس «مصوبه محدودیت ۱۶۲۳»، [ر] درست مانند این‌که علت دعوی در یک قرارداد یا جرم باید در یک محدوده زمانی صورت گیرد، دعوای استرداد زمین نیز چنین است. این امر باعث پایان دعوا و قاطعیت ادعاها می‌گردید.[۹] زمان از هنگامی حساب می‌شود که شخصی تصرف انحصاری زمین، یا بخشی از آن را گرفته و بخواهد آن را به شکل مالکیت معارض متصرف شود. با در نظر داشتن الزامات کامن لا در مورد «تصرف»، ملک توسط «مالکیت معارض»، بعد از ۱۲ سال مالک آن دیگر نمی‌تواند ادعای مالکیت کند. برای محدود سازی مدت زمان مالکیت معارض در زمین‌های ثبت نشده[۱۰] و ثبت شده،[۱۱] مقررات مختلفی وجود دارد. با این حال، در قانون ثبت زمین ۲۰۰۲، مالکیت معارض زمین ثبت شده سخت‌تر شده‌است.
جستارهای وابسته
[ویرایش]یادداشت‌ها
[ویرایش]- ↑ squatter's rights
- ↑ Squatting refers specifically to land ("real property") and is by far the most common form of adverse possession. Some jurisdictions have additional differences between "squatting" and adverse possession.
- ↑ real property
- ↑ ejectment
- ↑ As described in the various "Requirements" sections, a number of conditions must be met in order for the adverse possessor to actually acquire title.
- ↑ "Adverse possession is a method of acquiring complete title to land as against all others, including the record owner, through certain acts over an uninterrupted period of time, as prescribed by statute". Gifis, Steven H. (1984) Barron's Law Dictionary, page 14; "An open, notorious, exclusive and adverse possession for twenty years operates to convey a complete title...not only an interest in the land...but complete dominion over it." Sir William Blackstone (1759) Commentaries on the Laws of England, Volume 2, page 418.
- ↑ usucapio
- ↑ nullum tempus occurrit regi
- ↑ Torrens title
- ↑ Hawaii Land Court system
- ↑ Land Registration Act 2002
- ↑ Limitation Act 1623
منابع
[ویرایش]- ↑ "Adverse possession". Wex. Legal Information Institute. Retrieved 29 September 2017.
- ↑ Merrill & Smith (2017), p. 161.
- ↑ ۳٫۰ ۳٫۱ Merrill & Smith (2017), p. 170.
- ↑ Black, Henry T. (1979). Black's Law Dictionary, 5th ed. St. Paul: West Publishing Co. p. 49. ISBN 0-8299-2045-5.
- ↑ Merrill (1985), p. 1128.
- ↑ Merrill & Smith (2017), p. 174.
- ↑ "HI Rev Stat § 501-87". Hawaii Revised Statutes. Hawaii State Legislature. Retrieved 29 September 2017.
- ↑ United States v. Fullard-Leo, 66 F.Supp. 782 (D.C. Haw. 1944), affirmed 331 U.S. 256 (1947).
- ↑ Law Reform Committee, 21st Report, Final Report on Limitation of Actions (1977) Cmnd 6923, para 1.7.
- ↑ Limitation Act 1980 ss 15 and 17.
- ↑ Land Registration Act 1925 s 75 or Land Registration Act 2002 Sch 6, depending on when the limitation period is completed.
- Merrill, Thomas W. (1985). "Property Rules, Liability Rules, and Adverse Possession". Northwestern University Law Review. 79 (5 & 6): 1122–54.
- Merrill, Thomas W.; Smith, Henry E. (2017). Property: Principles and Policies. University Casebook Series (3rd ed.). St. Paul: Foundation Press. ISBN 978-1-62810-102-7.
برای مطالعه بیشتر
[ویرایش]- O Jones, 'Out with the Owners: The Eurasian Sequels to J A Pye (Oxford) Ltd v. United Kingdom' (2008) 27 Civil Justice Quarterly 260–276
| برحسب موقعیت | |
|---|---|
| انواع | |
| قطاع‌ها | |
| قانون و تنظیم | |
| اقتصاد، مالی و ارزیابی | |
| طرف‌ها | |
| سایر |
|
| |
| تأثیرات |  | |
|---|---|---|
| گروه‌های تصرف‌کننده | ||
| تصرفات قانونی‌شده | ||
| تصرفات پیشین |
| |
| تصرفات قابل توجه | ||
| چارچوب قانونی | ||
| موضوعات مرتبط | ||